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本期要點(diǎn)：

一、政策動(dòng)態(tài)

（一）住建部官方再談房企債務(wù)違約

（二）中央巡視組向四大AMC反饋巡視情況

（三）人大代表建議制定個(gè)人特殊債務(wù)不予免除

二、行業(yè)訊息

（一）多家央企信托暫停地產(chǎn)業(yè)務(wù)

（二）房地產(chǎn)行業(yè)加速風(fēng)險(xiǎn)出清 銀行等機(jī)構(gòu)出手支持房企并購(gòu)

（三）信達(dá)地產(chǎn)6億元中票“反饋中”，用于置換房地產(chǎn)項(xiàng)目

來源：浙商資產(chǎn)研究院

一、政策動(dòng)態(tài)

（一）住建部官方再談房企債務(wù)違約

2月24日，國(guó)新辦就推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展舉行發(fā)布會(huì)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹表示，堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。倪虹提到，要堅(jiān)決處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，以法治化、市場(chǎng)化為原則，壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，落實(shí)屬地政府管理責(zé)任，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益。此外，中共中央政治局2月25日召開會(huì)議，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要強(qiáng)化黨中央對(duì)金融工作的集中統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，堅(jiān)定不移走好中國(guó)特色金融發(fā)展之路。要強(qiáng)化金融風(fēng)險(xiǎn)防控，堅(jiān)決維護(hù)金融穩(wěn)定大局。

評(píng)論：恒大等大型房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露給我國(guó)金融穩(wěn)定帶來了較大壓力，房地產(chǎn)行業(yè)由于金額較大且覆蓋全體人民，因此對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)處置方案應(yīng)以柔為主，主動(dòng)推進(jìn)司法清算很有可能引發(fā)社會(huì)問題，不符合當(dāng)下共同富裕的政策主導(dǎo)。AMC應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的紓困融資合作。

（二）中央巡視組向四大AMC反饋巡視情況

據(jù)中央紀(jì)委國(guó)家監(jiān)委網(wǎng)站消息，十九屆中央第八輪巡視向中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、中國(guó)證監(jiān)會(huì)、四大AMC等25家金融單位反饋工作近日全部完成，15個(gè)中央巡視組分別向25家金融單位進(jìn)行了“一對(duì)一”反饋。四大AMC周四晚間同步發(fā)布落實(shí)中央巡視組工作集中反饋的會(huì)議，再度表態(tài)加大不良資產(chǎn)處置力度和回歸主業(yè)的決心。

評(píng)論：中紀(jì)委對(duì)四大AMC的巡視反饋還是比較嚴(yán)厲的，對(duì)華融資產(chǎn)表示歷史遺留問題處理不夠堅(jiān)決，可以看出四大AMC在過去的商業(yè)化轉(zhuǎn)型方向中央是持有保留態(tài)度的，金融機(jī)構(gòu)總體還是要堅(jiān)持主業(yè)發(fā)展。

（三）人大代表建議制定個(gè)人特殊債務(wù)不予免除

在深圳對(duì)個(gè)人破產(chǎn)制度探索實(shí)踐的基礎(chǔ)上，全國(guó)人大代表、廣東國(guó)鼎律師事務(wù)所主任朱列玉將在2022年全國(guó)兩會(huì)提交議案。在具體設(shè)想方面，朱列玉提出了多個(gè)建議，比如將和解程序作為個(gè)人破產(chǎn)前程序，當(dāng)事人只有在申請(qǐng)個(gè)人破產(chǎn)前履行了和解程序，才可以啟動(dòng)個(gè)人破產(chǎn)程序。此舉可減輕審判機(jī)關(guān)的負(fù)擔(dān)。此外，朱列玉還建議我國(guó)在建立個(gè)人破產(chǎn)制度時(shí)可采用許可免責(zé)，他認(rèn)為某些特殊的債務(wù)并不能因個(gè)人破產(chǎn)而被免除。

評(píng)論：特殊債務(wù)優(yōu)先于個(gè)人破產(chǎn)，這有利于維護(hù)部分債權(quán)人權(quán)益，避免個(gè)人破產(chǎn)逃避債務(wù)責(zé)任。但是對(duì)特殊債務(wù)的認(rèn)定需要明確，通常國(guó)家和其他善意債權(quán)人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮。

二、行業(yè)資訊

（一）多家央企信托暫停地產(chǎn)業(yè)務(wù)

去年以來，多家信托地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)違約，如何處置違約項(xiàng)目以及存續(xù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)排查成為當(dāng)務(wù)之急。在行業(yè)嚴(yán)監(jiān)管之下，房地產(chǎn)信托刮起了一場(chǎng)撤退風(fēng)。據(jù)了解，目前包括中信信托、華潤(rùn)信托等在內(nèi)的多家信托公司紛紛對(duì)持有的房地產(chǎn)公司股權(quán)進(jìn)行了縮減。有人離場(chǎng)就有人進(jìn)場(chǎng)，另有萬向信托等利用入股、融資等方式悄然布局。在專業(yè)人士看來，現(xiàn)行監(jiān)管政策導(dǎo)向下，地產(chǎn)業(yè)務(wù)將面臨融資受限及規(guī)?？偭靠刂频碾p重壓力，信托公司需建立完整的風(fēng)控模型來進(jìn)行項(xiàng)目篩選。

評(píng)論：目前信托通常不主動(dòng)做房地產(chǎn)融資相關(guān)的非標(biāo)債業(yè)務(wù)，只有當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)才會(huì)承接相關(guān)資產(chǎn)，從近期幾件風(fēng)險(xiǎn)事件可以看出，中央企業(yè)和中央金融機(jī)構(gòu)很多在扮演AMC的角色，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)承擔(dān)。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)加速風(fēng)險(xiǎn)出清 銀行等機(jī)構(gòu)出手支持房企并購(gòu)

近年來，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)一直備受關(guān)注，而房企間的項(xiàng)目并購(gòu)被視為有效方式之一。記者注意到，今年以來，已有多家銀行針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)資金支持，相關(guān)融資額度接近600億元。具體來看，興業(yè)銀行計(jì)劃發(fā)行不低于100億元房地產(chǎn)并購(gòu)主題債券，募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款投放。平安銀行、浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行均表示擬發(fā)行50億元額度的房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券，募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款投放。除了銀行機(jī)構(gòu)外，AMC機(jī)構(gòu)也開始“出手”發(fā)債支持房企并購(gòu)。2月18日，中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)公開發(fā)行不超過人民幣100億元金融債券的申請(qǐng)獲批，募集資金主要用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置，開展房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)紓困及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)化解工作。

評(píng)論：應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，重要的并不是一味給房地產(chǎn)企業(yè)融資輸血，而是要托舉房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，保證存量房市場(chǎng)價(jià)格不崩盤。金融機(jī)構(gòu)利用政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行精準(zhǔn)紓困，有效化解風(fēng)險(xiǎn)癥結(jié)。

（三）信達(dá)地產(chǎn)6億元中票“反饋中”，用于置換房地產(chǎn)項(xiàng)目

2月22日，據(jù)交易商協(xié)會(huì)孔雀開屏系統(tǒng)顯示，信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布關(guān)于發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)的注冊(cè)報(bào)告，項(xiàng)目狀態(tài)更新為“反饋中”。發(fā)行人本次中票注冊(cè)金額50億元，本期擬發(fā)行金額6億元，期限5年。根據(jù)募集說明書初稿，發(fā)行人本次注冊(cè)中期票據(jù)50億元，擬將23億元用于支付和置換前期已支付的房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)款項(xiàng)，7億元用于項(xiàng)目建設(shè)、20億元償還到期的債務(wù)融資工具本息。

評(píng)論：信達(dá)這次房地產(chǎn)融資項(xiàng)目主要目的時(shí)為了償還前期項(xiàng)目收購(gòu)款，少部分投入項(xiàng)目建設(shè)等，這里實(shí)質(zhì)上撬動(dòng)了一個(gè)時(shí)間杠桿。但客觀上這也造成中票持有人的風(fēng)險(xiǎn)增加，因此中票仍處于反饋中。